Im Interview: Thomas Külling, Leiter Einkaufscenter

Thomas Külling, 2023 war für die Migros Luzern mit der umfassenden Modernisierung des Zugerland ein aufregendes Jahr. Wie kommt das neue Center bei der Kundschaft an? 
Die Kundinnen und Kunden freuen sich sehr über das gelungene «Facelifting» und sind begeistert vom freundlichen, hellen Ambiente und der verbesserten Aufenthaltsqualität. Speziell gelobt werden die neuen Migros-Konzepte mit Supermarkt, Food-Corner, Micasa und Do it + Garden. Positiv ist auch das stark ausgebaute Angebot an XXL-Parkplätzen und E-Ladestationen für die Kundschaft. Erfreut über die neuen Perspektiven zeigen sich auch die Mitarbeitenden vor Ort, sie sind unsere wichtigste Ressource überhaupt. 

Zusammenfassend: Was wurde modernisiert?  
Wir haben eine grosszügigere Mall geschaffen mit unverwechselbarer Identität und einladender Atmosphäre, ohne die Grundstruktur des Centers zu verändern. Die gestalterische Idee vom Ausbau der Mall lehnt sich an die Natur des Kantons Zug an: So sind die drei Themen See, Hügellandschaft und Kirschbaum in der Architektur erkennbar. Die vergrösserten Deckendurchbrüche erlauben eine bessere Sicht über die Geschosse. Zwei neue Dachfenster sorgen für noch mehr Tageslicht und die Verdoppelung der Liftkapazitäten stärken die hohe Funktionalität des Zugerland. Auch haben wir wie bereits erwähnt diverse Migros-Formate modernisiert, allen voran der Migros-Supermarkt, unser «Motor», welcher der grösste der Schweiz ist.

Inwiefern hat die Nachhaltigkeit beim Umbau eine Rolle gespielt?  
Die Migros legt bei all ihren Um- und Neubauten grossen Wert auf die Nachhaltigkeit. Im Zugerland ist mitunter die Gebäudetechnik grundlegend erneuert worden. Besondere Highlights: Die Installation einer Photovoltaik-Anlage, mit der 35 Prozent des Eigenstrombedarfs erzeugt wird. Oder die reversible Luft-Wasser-Wärmepumpe zur Kälteerzeugung und Beheizung. Zusammen mit der gewerblichen Kälte, die genauso auf den neusten Stand der Technik gebracht wurde, können bis zu 500 Tonnen CO2 pro Jahr eingespart werden. Aus ökologischer Sicht freut es mich zudem, dass wir auch im Kleinen Grosses bewirken konnten. Ein Beispiel: Pflanzen, die wir wegen dem Umbau entfernen mussten, konnten wir interessierten Personen und Institutionen weitergeben.    

Der Umbau bei laufendem Betrieb dauerte insgesamt 11 Monate. Wo lagen die grössten Herausforderungen?   
Die Tatsache, dass Umbauen und Einkaufen fast ein Jahr lang Hand in Hand gingen, erforderte höchste Anforderungen an die Sicherheit. Unser oberstes Ziel war es, auch während dieser Zeit für unsere Kundinnen und Kunden ein Gefühl des Vertrauens zu vermitteln. Gelungen ist uns das durch positive und rechtzeitige Kommunikation, einfache Kundenführung sowie Sauberkeit und Ordnung. 

Selbstverständlich gab es auch einige bautechnische Herausforderungen wie die Teuerung von bis zu 10 Prozent, die Materialverfügbarkeit und ganz generell die Einhaltung des straffen Umbau-Zeitplans. Auf das neue Center bin ich stolz, viel mehr aber noch auf das professionelle Mitwirken aller Involvierten. Ein toller, gemeinsamer Erfolg! 

Wie haben sich Umsatz und Frequenz im Zugerland während dem Umbau verändert? 
Während der Umbauzeit hatten wir erwartungsgemäss Umsatzeinbussen und auch einen Frequenzrückgang im Zugerland verzeichnet. Erfreulicherweise konnten die weiteren acht Einkaufscenter dank ihres profitablem Wachstums, aber auch die umliegenden Migros-Standorte mithelfen, die Umbauzeit zu überbrücken. Aber natürlich sind wir froh, dass das Zugerland als unser «Flaggschiff» mit über 200 Millionen Franken Jahresumsatz und einem jährlichen Besucheraufkommen von durchschnittlich 3.1 Millionen wieder vollständig zurück am Markt ist und wir den Einkauf für unsere Kundschaft noch attraktiver gestalten konnten.  

Was gefällt Ihnen persönlich am besten am neuen Zugerland? 
Einiges (lacht). Es ist vor allem die lebendige und weiche «Sprache» der Architektur, die von der Zuger Natur beeinflusst ist und jeder Etage Ausdruck verleiht. Andererseits überzeugt mich der attraktive Migros-Food-Corner. Für mich ein «Happy Place». Persönlich freut mich auch sehr, auf welchen Werten der grosse Umbau basierte: Fleiss, Respekt und Partnerschaft. Die Tatsache, dass rund ein Drittel aller Partnergeschäfte sich mittels «Refresh» auch «hübsch» gemacht haben, prägt die neue Einkaufsdestination. Und dann sind da noch die knusprigen Pizzen by Migros Zugerland. Born in Italy. Made in Steinhausen. Einfach vorzüglich! 

Wie waren die beiden anderen grossen Einkaufscenter der Migros Luzern, Surseepark und Länderpark, im Jahr 2023 unterwegs?   
Beide Center haben zu unserer grossen Zufriedenheit gewirtschaftet. Im Länderpark verzeichnen wir im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 4.5 Prozent beim Umsatz und ein Plus von 3.6 Prozent bei der Anzahl Besuchenden. Mit den beiden neuen Mietern Müller Drogerie und Decathlon ist uns ein grosser «Coup» gelungen, der den Standort nachhaltig stärkt und differenziert. Auch der Surseepark legte zu: Plus 1.7 Prozent beim Umsatz und plus 3.9 Prozent bei den Frequenzen. Das Center befindet sich an einer Top-Lage und in einer Umgebung, die sowohl wirtschaftlich als auch demographisch wächst. Auch profitiert der Surseepark täglich vom hohen Pendlerverkehr in und um Sursee, was uns auch zur Transformation von Retail hin zu Gesundheitsdienstleistungen im zweiten Obergeschoss des Surseepark 1 animiert hat. Beide Center haben ihr Profil geschärft und sich stärker positioniert. 

Der Surseepark feierte 2023 sein 50-Jahr-Jubiläum – gab es weitere Highlights in den drei grossen Centern? 
Wir haben 2023 auch noch weitere Center-Jubiläen gefeiert, darunter 40 Jahre Herti in Zug, 40 Jahre Dorfmärt in Wolhusen oder 30 Jahre Seetal-Center in Hochdorf. Beim 50-Jahr-Jubiläum des Surseepark gab es zudem ein grosses Mitarbeitendenfest für 600 Gäste, welches nur alle 10 Jahre stattfindet. An den Jubiläumstagen hat unsere Kundschaft im Surseepark unter anderem von attraktiven Angeboten, Einkaufserlebnissen mit Musik und Animation oder von Gewinnspielen profitiert. Im Jahr 2023 haben wir in den drei grossen Centern auch unseren geschätzten und oft genutzten Kinderbetreuungs-Service optimiert. Diesen besuchen jährlich 50'000 Kinder, währenddem ihre Betreuungspersonen den Einkauf erledigen. Konkret haben wir die Öffnungszeiten ausgedehnt und nun auch am Vormittag geöffnet. Zudem haben wir eine neue Software und bargeldlose Bezahlmöglichkeiten eingeführt. Und – das freut uns besonders: Die Webseiten aller 9 Einkaufscenter rundum erneuert.  

Apropos Länderpark: Die Werbeikone für das Center ist der Skirennfahrer Marco Odermatt. Macht sich dieses Engagement bezahlt? 
Ein «Return» für ein solches Engagement lässt sich nicht in Franken beziffern – und das soll es auch nicht. Der Länderpark profitiert aufgrund der Nähe von Marco Odermatt zur Region Stans und der immensen Kraft als Imageträger um ein Vielfaches. Trotz seiner Erfolge hat er Bekanntheit nie mit Bedeutung verwechselt. Marco Odermatt verkörpert Werte, die mit dem «Länzgi» kongruent sind:  Attraktivität, Bescheidenheit, Verwurzelung. Für Marco und seine Fans durften wir auch 2023 ganz besondere Momente kreieren. So haben wir 50 Kunden mit einem Fan-Car an den «Chuenisbärgli-Klassiker» nach Adelboden eingeladen. Die Tages-Impressionen sind im Nachgang des Rennens auf Facebook geteilt worden. Dieser «Post» generierte alleine über 26'000 Aufrufe. Solche Zahlen sind für den Länderpark unbezahlbare Werbung.

Nebst den drei grossen Centern betreibt die Migros Luzern auch Kleincenter. Wie definiert sich deren Angebot?  
Kleincenter wie das Sarnen-Center oder der Rigimärt in Küssnacht sind Standorte, bei welchen der Schwerpunkt die Grundversorgung für die regionale Bevölkerung ausmacht. Hierzu zählen Formate wie ein Migros-Supermarkt, eine Bäckerei, eine Drogerie oder ein Kleider- und Schuhgeschäft. Das Herti in Zug dagegen repräsentiert ein mittelgrosses Center mit 20 Geschäften. Hier geniesst der Begriff attraktiver «Mieter-Mix» eine noch höhere Bedeutung, weil an einer solch dicht besiedelten Lage umfangreiche Dienstleistungen wie eine Physiotherapie, Zahnarztpraxis, Nagelstudio, Post, Bank oder Gastrobetriebe nicht nur sehr geschätzt sind, sondern die Tagesfrequenz sicherstellen. Auch leisten diese Center einen wertvollen Beitrag zur Entwicklung der Migros Luzern.

Bezüglich der Mieter in den Einkaufscentern – gab es 2023 viele Wechsel?  
Es war in der Tat ein aufregendes Jahr – nicht nur wegen dem Umbau des Zugerlandes. In den 9 von uns bewirtschafteten Centern gab es insgesamt 22 Mieterwechsel. Erfreulich aber, dass wir für alle Einkaufsdestinationen attraktive, neue Mietende verpflichten konnten.

Ist es für die Einkaufscenter herausfordernd, im Online-Shopping-Zeitalter zu bestehen?  
Es ist unbestritten, dass der Online-Markt – nur schon der wachsenden digitalen Kompetenz in der Bevölkerung wegen – weiterwächst. Ganz besonders im Non-Food-Bereich. Mittlerweile, so meine Meinung, hat es sich plus minus eingependelt, welche Formate sich online substituieren lassen (z.B. Elektronik), welche weniger (z.B. Lebensmittel) und welche nicht (z.B. Services, Beratungen). Nach Corona und damit verbundenen mehrmonatigen Geschäftsschliessungen erwarte ich anstelle grosser «shifts» eher Konsolidierungen im Markt. Mir erscheint es indessen wichtiger zu wissen, wie unsere Einkaufscenter funktionieren. 

Wie denn?  
Als Basis gilt es zuerst das typische «Kundenprofil» zu kennen, auf dessen Segment das Angebot auszurichten ist. Unsere Kunden sind «funktionale Einkäufer» und keine Freizeit-Shopper, die ihre Kommissionen auf effiziente Weise, am liebsten mit Einkaufswagen, tätigen. Deshalb sind unsere grossen Einkaufscenter auch keine «Entertainment-Häuser», sondern Destinationen für praktisches und verbindendes Einkaufen mit guter Wertorientierung. Zu den weiteren Erfolgsfaktoren zähle ich eine neuzeitliche Infrastruktur der Immobilie, einen kraftvollen, breiten Mieter-Mix und eine kapitalstarke Eigentümerin mit Innovationskraft und der Bereitschaft, die Substanz eines gut funktionierenden Centers erhalten zu wollen. Das «Sahnehäubchen» sind stimulierendes Event-Marketing und verkaufsfördernde Frequenzaktivitäten, wobei damit nicht alles kompensiert werden kann. 

Ausblick: Welche Ziele haben Sie sich und ihr Team für 2024 gesetzt?  
Mit unseren 9 Einkaufscentern wollen wir einen positiven Beitrag zu den Geschäftszielen der Migros Luzern leisten. Konkret bedeutet dies ein profitables Wachstum in den Bereichen Umsatz, Ertrag und Frequenzen. Auch streben wir unverändert einen attraktiven «Mieter-Mix» für die Kundschaft und Mietpartner an, um unsere Standorte wettbewerbsfähig zu halten. Ein definiertes Ziel ist es ebenso, unser «Flaggschiff» Zugerland nach dem Umbau optimal zu reaktivieren und das Sarnen-Center bestmöglich durch den im Sommer 2024 anstehenden Umbau zu begleiten. Natürlich gilt es auch den Bereich «Online» weiterhin wertschöpfungsvoll voranzubringen, zum Beispiel mit der Entwicklung eines eigenen, digitalen Gewinnspiels. Unsere Mission lautet also auch 2024: «Year by Year»! Es bedeutet, sich jedes Jahr aufs Neue beweisen zu wollen, wobei das Wort «wollen» für mich entscheidend ist. Packen wir es an!